מתעניינים ברכישת דירה מקבלן? מדובר בעסקה מורכבת מאוד, בעלת היבטים רבים הדורשים התייחסות וטיפול. על כן זקוק הקונה לייצוג משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין אשר ילווה אותו לאורך כל שלבי העסקה.
בדיקות מקדמיות
במסגרת רכישת דירה מקבלן, יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות, על מנת לוודא כי אין כל מניעה לרוכש להתקשר בעסקה. כך למשל, יש לבדוק את מצבה הקנייני של הקרקע ולוודא כי הקבלן אכן רשאי לבנות עליה. כמו כן, חשוב לוודא כי הקרקע נקייה משעבודים וכי ישנו היתר בנייה. היבט נוסף וחשוב שיש לבדוק הוא את זהות הקבלן: האם הוא רשום בפנקס הקבלנים בכלל ובסיווג המתאים בפרט, קרי כזה המאפשר לו לבצע את סוג הפרויקט המדובר. לא ניתן להכביר בחשיבותן של הבדיקות הללו ואי ביצוען יכול להוביל לנזקים כספיים אדירים לקונה.
לכל הבדיקות שפורטו לעיל ואחרות, ידאג עורך הדין המייצג את הרוכש. אולם גם הקונה עצמו יכול לבצע מספר בירורים אשר יבטיחו כי הוא מתקשר בעסקה המתאימה לו. כך למשל, יפעל נכון הרוכש אם יברר אודות פרויקטים דומים שהשלים הקבלן וישוחח עם בעלי הדירות, על מנת לעמוד על טיב עבודתו של הקבלן, עמידתו בהתחייבויותיו החוזיות ועוד. היבט נוסף שכדאי לרוכש להתייחס אליו, הוא מיקום הדירה ולוודא כי היא נמצאת בקרבת השירותים להם הוא זקוק, כי אין מטרדים סביבתיים שיכולים להפריע וכיו"ב.
הסכם המכר
לרוב, החוזה שניתן לקונה מפלה אותו לרעה ומשרת בעיקר את האינטרס של הקבלן. עורך הדין ינהל משא ומתן על תנאי העסקה ובהתאם יבצע שינויים בהסכם אשר יטיבו עם הרוכש ויגנו עליו. להלן נציג שתי דוגמאות לעניין זה. לא אחת מופיעות בהסכם הרכישה הוראות המטילות הוצאות כבדות על הרוכש, אשר ניתן לצמצם אותן באופן משמעותי מאוד. למשל, הקונה נדרש בדרך כלל לשלם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הקבלן, אולם, ישנם הסכמים המטילים על הרוכש גם סכומים נוספים של הוצאות משפטיות אשר אין כל הצדקה כי יושתו על הקונה.
עורך הדין ידאג להסיר סעיפים אלו ולשמור על זכויות הרוכש. דוגמא נוספת נוגעת לנושא של מסירת החזקה בדירה. סוגיה זו מוסדרת בחוק הקובע את סכום הפיצוי שעל הקבלן לשלם בעת חריגה מהמועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה. במקרים רבים, בחוזה המכר שניתן לרוכש, כתוב פיצוי נמוך יותר מזה הקבוע בחוק. במצב זה, עורך הדין יעמוד על התיקון הנדרש.
יש מקום לעמוד על נושא הצמדת מחיר הדירה למדדים, מו"מ אסרטיבי יפחית חבויות מיותרות.
ערבות בנקאית
עבור מרבית האנשים, קניית דירה היא העסקה היקרה ביותר שיבצעו במהלך חייהם ולרוב, כל משאביהם הכספיים מופנים למטרה זו. על כן חשוב כל כך לנקוט באמצעים אשר יגנו על כספו של הרוכש. זאת בפרט, עת שמדובר על רכישת דירה מקבלן אשר לצד יתרונותיה מלווה בלא מעט סיכונים ובראשם קריסה כלכלית של הקבלן והטלת עיקולים על הקרקע באופן שימנע את העברת הבעלות בדירה על שם הרוכש. על מנת להבטיח את כספו של הרוכש, יוודא עורך הדין כי ישנו ליווי בנקאי לפרויקט וכן כי הסכומים אשר ישלם הקונה לקבלן, יועברו ישירות לחשבון הבנק המלווה. כמו כן, סעיף הערבות הבנקאית יכלול גם הוראה הקובעת כי במקרה שבו לא יוכל הקבלן להעביר את הבעלות בדירה לרוכש בשל הליכים משפטיים, הכספים ששילם הרוכש יוחזרו לו.
לסיום, כפי שניתן להבין, רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת מאוד והיבטים רבים לה ומכאן, חשיבותו הרבה של הליווי המשפטי אשר יטפל בכל אספקט ורכיב של העסקה. נדגיש כי יש להקפיד לפנות למשרד עורכי דין המתמחה במקרקעין ובעל ניסיון רב בעסקות מכר דירה בכלל וברכישת דירה מקבלן בפרט. זאת על מנת שהרוכש יזכה למעטפת משפטית מקצועית מלאה, אשר תשמור על זכויותיו באופן האופטימאלי.