דירת מגורים
עו"ד מרדכי כהן

עו"ד מרדכי כהן

דיני מקרקעין | הוצאה לפועל | דיני עבודה | חוזים

כללי אצבע לרכישת דירת מגורים

השלב המכריע - מצאתם את דירת חלומותיכם, הן מבחינת המיקום, הגודל, המחיר וכו', עתה יש לבצע מס' בדיקות על מנת שתדעו בוודאות שהדירה טובה ושאתם מבינים היטב מה אתם קונים

בדיקה פיסית

לשם כך יש לבקר בדירה מספר פעמים, רצוי גם ביום וגם בלילה, לבדוק האם יש זרם מים בברזים, במקלחות ובשירותים, יש לבדוק שהחשמל עובד, יש לבדוק האם קיימים סדקים ו/או רטיבויות, רצוי לשאול את המוכר על פגמים ו/או ליקויים הידועים לו . בדומה לבדיקת רכב במוסך מורשה לשם איתור תקלות רצוי להיעזר בשירותיו של מהנדס אשר יבדוק את הדירה וייתן חוות דעתו. אנשים רבים מעדיפים לוותר על בדיקת מהנדס ע"מ להוזיל עלויות, בטווח הארוך זה עלול לעלות ביוקר.

בדיקת הזכויות

יש לבדוק היכן נרשמו הזכויות בד”כ ישנן 2 אפשרויות:

האחת- הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין – טאבו . יש להוציא נסח טאבו לפי גוש חלקה ו/או

תת חלקה.

השנייה – הזכויות רשומות במנהל מקרקעי ישראל ו/או אצל הקבלן אשר בנה את הבית, (חברה משכנת). יש להזמין אישורי זכויות בהתאם.

שימת ליבכם כי בעת רכישת דירה מקבלן – על הקבלן לדאוג לרישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אם כי רישום הזכויות בטאבו יכול ויתבצע שנים לאחר הרכישה.

נסח הטאבו ו/או אישורי הזכויות יקנו אינפורמציה רבה, לדוגמא: מיהם בעלי הזכויות, האם מי שמציג עצמו כמוכר הוא אכן המוכר, האם רשומה משכנתא לחובת בעלי הזכויות, האם נרשמו עיקולים ו/או שיעבודים ו/או צווי הריסה, האם הוטלו הגבלות נוספות .

כאשר הנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל ישנה חשיבות לתקופת החכירה, שכן אם החכירה אינה מהוונת מנהל מקרקעי ישראל ידרוש דמי הסכמה ו/או דמי חכירה.

כאשר הזכויות רשומות במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת יש לבצע בדיקה נוספת ברשם המשכונות ו/או ברשם החברות כאשר המוכר הינו תאגיד. בדיקה זו תראה האם נרשמו עיקולים ו/או שיעבודים.

מה הכוונה חכירה או חכירה מהוונת?

שכירות- היא הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס, כנגד תמורה לתקופה מסוימת ולא לצמיתות.

חכירה- היא שכירות לתקופה שלמעלה מ- 5 שנים.

חכירה לדורות- היא שכירות לתקופה שלמעלה מ- 25 שנים.

כאשר הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל, המשמעות הינה שהבעלות על הקרקע שייכת למדינת ישראל. המדינה משכירה את זכויות השימוש בקרקע. כלומר, המוכר שוכר ממדינת ישראל את הקרקע עליה בנויה הדירה, לתקופת חכירה ארוכת שנים בד"כ לתקופה של 49 שנים כאשר בסוף התקופה מוארכת התקופה ל- 49 שנים נוספות. על כן המוכר נדרש לשלם למדינה באמצעות מנהל מקרקעי ישראל דמי חכירה שנתיים.

כאשר שולמו דמי חכירה שנתיים לכל תקופת החכירה המשמעות הינה שהחכירה מהוונת.

לפיכך עלינו לבדוק האם מדובר בנכס מהוון, שאם לא כן יש להמשיך ולשלם דמי חכירה שנתיים למנהל מקרקעי מדי שנה (על כן יש לבדוק מהו גובה דמי החכירה). בנוסף אם החכירה אינה מהוונת המנהל ידרוש לצורך העברת הזכויות המהוכר לקונה דמי הסכמה.

שימו לב, בניגוד לטאבו שבו לכל אחד יש אפשרות להוציא נסח, במנהל מקרקעי ישראל המידע ניתן אך ורק לבעלים של הנכס או למיופה כוחו, ולכן יש לקבל מהמוכר יפוי כוח על מנת לבצע את הבדיקות.

אם גילתם שלחובת המוכר יש משכנתא יש לדרוש שימציא יתרה לסילוק המשכנתא מהבנק למשכנתאות ע”מ לדעת מהו גובה המשכנתא העדכני, ע”מ לוודא ששווי הדירה גבוה יותר מסך המשכנתא.

בדיקה תכנונית

בדיקת הדירה הן ברשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית וכו'), והן בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

האם קיימים חובות לעיריה, האם רובץ על הנכס היטל השבחה, האם קיימות זכויות בניה נוספות, כלומר האם קיימת אפשרות להרחיב מבנה קיים, להוסיף חדר, או לבנות יחידה נוספת.

יש לבדוק מהו מצב זכויות הבניה, האם לנכס יש חריגות בניה, או צווי הריסה, האם יש מגבלות על הוצאת היתרי בניה.

על מנת לבצע בדיקות אלו מומלץ להיעזר בשירותיו של בעל מקצוע, כגון שמאי מקרקעין או אדריכל, או מהנדס, אשר יבדקו את מצבו התכנוני של הנכס ויתנו חו"ד דעתם.

בדיקת מיסוי

מהם המיסים וההוצאות שיש לשלם בגין העסקה. לגבי המוכר, יש לבדוק האם הוא זכאי לפטור ממס שבח, או שמא עליו לשלם מס שבח, ומהו גובה תשלום המס. לגבי קונה, יש לבדוק האם יש פטור או שמא חל מס רכישה ומה גובה התשלום.

נטילת משכנתא

נטילת משכנתא הינה התחייבות כספית גדולה מאוד ולעיתים היא מהווה את ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר שמבצע משק הבית, לכן יש לבצע תכנון פיננסי, יש לחשב מה מידת היכולת לעמוד בהחזר החודשי. יש לקחת בחשבון כי הבנק דורש לקבל הערכת שווי של הדירה משמאי מקרקעין ולכן ייתכנו מצבים ששווי הדירה בהתאם לחו"ד השמאי יהיה נמוך משווי העסקה מה שישפיע על גובה המשכנתא שהבנק ייתן.

לאחר חתימת החוזה

מומלץ לעקוב אחר התקדמות רישום זכויות הקונים ולבקש מעוה"ד עדכונים.

שיתוף

שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
דילוג לתוכן